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comprare casa: consigli da architetto

sedetevi comodi, non sarà breve: un bel po' di consigli utili per acquistare casa, dal punto di vista di un architetto

È un tema molto discusso e vengo interpellata spesso per avere un parere più professionale. E percorso personalmente tutto l’iter anche per l’acquisto di casa mia, eccomi qui: vi spiegherò cosa valuto importante e non, ma tenete sempre presente che alla fine è una decisione legata ad aspetti profondamente soggettivi e bisogna ascoltare le proprie necessità.
I temi da affrontare sono tanti. Quindi: mettetevi comodi, salvate l’articolo, e per riprendere il filo usate il menù sottostante.

budget

La prima cosa da fare è fare una quadra fra quanto disponibile inizialmente e quali scelte portare avanti per trovare l’immobile desiderato. È anche probabile che ritorniate su questo schema per rivederlo, ma è importante fare chiarezza fin dall’inizio per non girare a vuoto. Stra-velocemente (approfondite anche altrove) vi riporto i costi di massima che potreste dover sostenere IN ANTICIPO:

  • spese di trattativa: acquisto da privati, agenzia o commissione a costruttori?
  • anticipo per il mutuo: 0, 20, 30% sul tot.? Più è basso, maggiori sono gli interessi
  • perizia e istruttoria banca: in alcuni casi gratuite, in altre circa 2.000 €
  • registrazione del compromesso: 350 € c.ca
  • rogito: costo notaio, tasse sulla casa che dipendono dal suo valore
  • costo ristrutturazione: un tot già disponibile, prestito o da non considerare?
  • condominio: crediti da risarcire o costi previsti?
  • box o altro: da pagare a parte?
  • costi di sanatoria: sì, può accadere. Se volete evitarla, leggete qua

Fate una prima stima, delle prime scelte e comprenderete che importo di immobile potete raggiungere; prendete anche un appuntamento in banca per avere un primo preventivo e quadro della situazione più chiaro, per capire quanto paghereste al mese. E continuate a documentarvi in merito, perchè su questo ambito la mia conoscenza è molto parziale, avendo avuto esperienza con la sola compravendita di casa nostra.

le priorità: metratura e zona

Stabilito il budget, metratura e zona sono cardini fondamentali a cui fare sempre riferimento. Non lo dico solo io, ma è anche uno dei principi cardine dell’estimo – materia che studia la valutazione immobiliare. I parametri legati alla metratura e allo spazio sono così vincenti e vincolanti, che, facendo un semplice parallelismo, nessuna villetta superaccessoriata A++ della campagna può battere una gigante bettola in Piazza Duomo.

Infatti, oltre ai principi di domanda-offerta che regolano il mercato, bisogna pensare anche che è quasi impossibile modificare questi due parametri nel corso del tempo e influenzeranno significativamente il vostro stile di vita. Questo non significa incaponirsi verso una certa zona (anche noi abbiamo dovuto trovare un compromesso), ma è sicuramente il punto 0 della ricerca.

una zona in rivalutazione

Cercare qualcosa che si rivaluti nel tempo porta con sè un’alta percentuale di rischio.

Vi sono i casi più “facili”, dove è già ben nota la riqualificazione/metro in corso, ma state pur certi che non siete i primi a pensarci, ed è probabile che comprerete al prezzo già rivalutato. Per un investimento ad alto rendimento, bisogna sapere che l’espansione di una città porta con sè sempre mille incognite.

Vi sono degli strumenti per comprendere alcune direzioni future, ovvero studiare i piani urbanistici della provincia e della città stessa, individuando le zone di espansione, di riqualificazione e le future opere pubbliche di un certo peso. Ma vi è sempre il rischio che i governi e i futuri piani urbanistici non confermino “visioni” e gli obiettivi dei precedenti.

E che dire dei quartieri satellite? Le famose cattedrali nel deserto? Rischio altissimo anche lì. Non è matematico che la presenza di palazzi carini e pettinati rivaluti una zona. Avreste mai detto che Milano 2 e il Quartiere “Satellite” di Pioltello sono nati dallo stesso presupposto a soli dieci anni di distacco? Non proprio identico destino.

ristrutturazione, quanto mi costi?

Come spiegato in questo articolo, è impossibile sapere in maniera precisa quanto costerà una ristrutturazione solo con un sopralluogo. Sì, anche se siete accompagnati dall’architetto o dall’impresa. Per chi è in cerca di stime precise, non c’è scampo: bisogna avere un progetto, un capitolato e il relativo preventivo delle imprese.

COME CAPIRE ALLORA SE POSSO PERMETTERMI UN DATO IMMOBILE?

Avviare uno studio per ogni appartamento ovviamente dispendioso e poco produttivo. L’unico metodo per fare una prima scrematura è applicare un range di spesa al mq, ottenendo una stima INDICATIVA della ristrutturazione. Questi valori dipendono ovviamente dal mercato della vostra città: Milano ad es. si attesta fra i 400 e gli 800 €/mq per un appartamento, senza opere strutturali o esterne. Vi sono dei fattori che possono spostare l’ago della bilancia verso gli 800 o i 400, e lo vedremo dopo nei paragrafi a seguire.

Non c’è nessun segreto del mestiere che non voglia svelarvi: è lo stesso metodo che ho adottato nella ricerca di casa nostra. Abbiamo incrociato i mq da acquistare con il budget destinato alla ristrutturazione, e per tutte le case visionate tenevamo quel dato in considerazione.
Bisogna poi essere bravi (o farsi seguire bene dal professionista) per fare le scelte di progetto giuste che vi portino a confermare quel budget e non sforare.
Anche noi siamo entrati a definire nel dettaglio solo dopo aver ragionato sul progetto. Bonus track: quali sono gli step per ristrutturare casa?

l’esposizione

Finalmente andiamo a uno dei parametri per me più importanti in assoluto: l’esposizione.

  • ricambio d’aria naturale: l’ideale per garantire una buona ventilazione è avere almeno una doppia esposizione. Con una soltanto i movimenti d’aria sono lenti e il ricircolo è minore. I lucernari sono di grande aiuto, ma considerate che la maggiorparte si apre di soli 30°.
  • illuminazione naturale:
    • a nord: l’illuminazione è sempre indiretta, non vedrete mai la striscia di sole sul pavimento: è l’ideale per zone studio o tv (la luce non abbaglia), camere da letto e ripostigli/bagni (le zone più fresche della casa).
    • A est: l’illuminazione diretta è mattutina, e non è particolarmente calda. Può essere piacevole per le stanze da letto; per le cucine, per i soggiorni.
    • A sud il sole è più forte e caldo, dura di più per tutta la giornata, ma in estate è piacevole perchè è alto e non radente, e in inverno è basso quindi garantisce calore e molta luce. Solitamente è l’esposizione migliore, ben ventilata, in cui posizionare la camera in cui passerete più tempo.
    • A ovest l’illuminazione diretta è pomeridiana, e l’aria è molto più calda. Può essere una buona esposizione per le camerette di ragazzi, o soggiorno (occhio a dove batte il sole nell’area tv).
    • I lucernari, hanno un apporto di luce ancora maggiore, ed è importante che siano ben orientati per non restituire eccessivo calore.
    • PICCOLO TRUCCHETTO: negli smartphone vi è la possibilità di utilizzare la bussola. Quando visitate un’immobile, provatelo per farvi un’idea dell’esposizione! Non tutti gli agenti sanno rispondervi, e talvolta da google maps è difficile comprendere in un mega condominio il punto esatto di affaccio della singola unità.

  • Che tipo di esposizione scegliere? Per le abitazioni sconsiglio il mono-affaccio a nord; anche se la luce è molto bella (diffusa, uniforme) la casa risulta comunque più fredda, e un raggio di sole fa sempre bene. Fra l’orientamento nord-sud o est-ovest (i più diffusi) non vi è un vincitore, vi sono due scuole di pensiero. Le finestre a est-ovest garantiscono sole durante tutto il giorno ma non è mai la luce più forte della giornata, e quello pomeridiano è molto caldo; l’orientamento opposto, con finestre a sud-nord inondano di luce e calore un lato della casa, mentre l’opposto rimane più fresco. Personalmente preferisco quest’ultima configurzione, puntando all’apporto di luce delle finestre esposte a sud. Ragionate sui luoghi in cui avete vissuto e capite che tipo di esposizione vi piace di più e perchè.
  • Vanno considerate ovviamente anche tutte le condizioni al contorno: edifici che ostruiscono luce/aria, aperture su pozzi di luce, qualità della vista, possibilità di balconi/terrazze eccetera. Non sarà fondamentale e non mi dilungo al riguardo, ma di sicuro avere una bella vista e degli spazi aperti aumenta la qualità della vita.
  • esposizione… rumorosa: vi è ancora poca sensibilizzazione a mio parere sul tema, ma è davvero importante. Considerate l’impatto dei rumori della strada/ferrovia se state optando per un piano basso, in piena città. Ovviamente dipende anche dalla vostra soglia di tolleranza (ci si abitua a tutto per carità), ma meglio considerarlo che arrivare impreparati.

il contesto

Altro parametro quasi inamovibile, e altrettanto importante per me: contesto urbano e caratteristiche dell’edificio.

Mi dilungo poco sul contesto urbano: è tranquillo, movimentato, rumoroso, ben servito? È davvero soggettivo. In merito invece alle contesto dell’edificio voglio spendere un po’ più di parole, dato che è legato all’architettura. Per semplificare, generalizzerò lo scenario costruttivo in Italia in base ai diversi decenni, dato che il mondo edile è molto tradizionalista e si è mosso in maniera abbastanza uniforme negli anni. Facciamo un bel tour insieme:

edifici costruiti negli anni della guerra e precedenti: dato il periodo storico, potrebbe essere che questi edifici si trovino in zone centrali o che siano stati designati come immobili di pregio (stile razionalista, fascista, liberty, cascine, case in tufo, case di ringhiera eccetera). Sono edifici bellissimi, anche se problematici per via delle vecchie tecniche costruttive; con un valore culturale ed economico non indifferente. Chi vi abiterà deve avere un certo riguardo nei suoi confronti e non va presa alla leggera, che sia la legge a limitarvi o no. Consultate sempre un professionista, è facilissimo fare degli errori macroscopici che deturpino non solo esteticamente ma anche tecnicamente il manufatto: es. restaurare male una volta incannucciata, utilizzare materiali incompatibili che causano muffe, indebolire parti strutturali ecc. Se volete l’elasticità di mettere la parabola satellitare o una presa schuko dove più vi piace, toglieteci mano.

edifici del boom economico degli anni 50 e 60: generalizzando abbastanza – eccezion fatta per gli spazi interni, ormai obsoleti e figli di una diversa cultura – questi edifici hanno qualità spaziali ed estetiche abbastanza alte. Androni e prospetti sono molto curati e possono presentare caratteristiche di pregio. Erano progetti ragionati, figli di precisi piani e volontà urbanistiche nella maggiorparte dei casi, disegnati da architetti con una certa cura. Anche alcuni quartieri popolari sono veri e propri gioiellini: famosissimi i quartieri Ina Casa e Iacp, seguiti anche da famosissimi architetti. Di contro, a livello tecnologico non erano ancora diffusi alcuni accorgimenti come la correzione dei ponti termici, i doppi serramenti e una cultura sugli isolanti, per cui se non sono state adottate nuove soluzioni nel tempo, è possibile incorrere a spese condominiali o personali per evitare condense, muffe, infiltrazioni, cambiare serramenti e così via. Gli impianti elettrici degli anni 60 sono ormai totalmente in disuso e non a norma, realizzati con cavi non protetti da corrugati e componenti troppo diversi per struttura e dimensioni, per cui è quasi certo che andrà rifatto tutto. Gli impianti di riscaldamento non saranno A++ ma sono abbastanza performanti e sicuri. Tuttora esistono sono case con serpentine a pavimento o soffitto perfettamente funzionanti, o caloriferi in ghisa che per alcuni rimangono i migliori mai prodotti.

la corsa al mattone fra gli anni 70 e 80: si inizia a costruire di più, molto di più, per investimento o per sopperire a grandi richieste. La prassi è quella di fare in fretta e alla bell’e meglio, la burocrazia è vista come un ostacolo e il grosso dell’abusivismo in Italia è di questi anni. Generalizzo con le dovute eccezioni: le piante interne iniziano a essere più spaziose e ariose, ma la qualità estetica e tecnica si riduce drasticamente. É raro trovare palazzi degli anni 80 che abbiano boiserie negli androni, marmi e palladiane a pavimento. Per non parlare di fregi, stucchi, piastrelle o pietre in facciata e tutto ciò che ha una componente estetica: è tutta una distesa di intonaco e tinteggiatura. Alcuni degli ecomostri più famosi sono di questi anni: il Corviale, il Biscione, le Vele di Scampia – che nonostante ci fosse stata la volontà progettuale, sono figli di queste mentalità. Gli accorgimenti tecnici menzionati prima (doppi vetri, isolanti) sono diventati una prassi comune, ma in molti casi, dove bisognava risparmiare e fare tutto-e-subito, venivano ignorati. Gli impianti elettrici hanno delle componenti simili a quelle contemporanee, quindi il rifacimento è meno doloroso rispetto agli anni 60. Dato che si costruisce in maniera sbrigativa, spesso molti palazzi sono sprovvisti di impianti condominiali di riscaldamento, e ogni unità deve provvedere per sè, con la sua caldaia e i suoi caloriferi.

dagli anni 90 agli anni 2000: dopo alcuni scandali, e casi di abusivismo che stavano raggiungendo picchi inauditi colpendo anche zone archeologiche o protette, l’impeto costruttivo subisce un arresto (anche perchè il mercato è quasi saturo). Si continua nelle modalità di prima, senza grandi qualità estetiche o tecniche nella maggiorparte dei casi – tranne che per abitazioni di lusso, e aggiungendo quel po’ di accorgimenti tecnici in più che ci eravamo guadagnati negli anni ma che non avevamo sempre adottato.

edifici contemporanei/NUOVE COSTRUZIONI: si costruisce meno, il mercato è ancora saturo e la febbre del mattone è finita; ma in linea di massima vi è una qualità migliore – o quantomeno ci si promuove in questo modo. Le nuove costruzioni vogliono infatti attrarre investimenti (aree nuove da riqualificare, in complicità a volte con i Comuni stessi) o budget maggiori (edifici di lusso o quasi). La normativa è più stringente, quindi tutti gli accorgimenti tecnici noti sono adottati, talvolta con new entries che fanno l’occhiolino alla sostenibilità, come i pannelli solari. Bisogna star attenti perchè negli edifici più economici o in cui la società ha ricercato maggior margine, vi è un rispetto di norme e tecniche “di facciata” e dopo un tot anni bisogna rifare parti del tutto inaspettate; non sono pochi i fallimenti dichiarati che hanno lasciato anche tutto a metà. Negli edifici di alta fascia vi sono impianti di una certa importanza, come impianti domotici o ventilazioni meccaniche di tutte le camere per migliorare la circolazione d’aria e l’introduzione di servizi comuni di un certo livello. L’estetica ha un ruolo importante, specie per attirare le persone ad acquistare, anche se non sempre il progetto è di qualità. Nel caso poi degli edifici in costruzione, bisogna considerare che l’anticipo, prima di entrare effettivamente in casa, è davvero alto in proporzione al totale.

In tutti i casi citati prima, è quasi onnipresente la struttura intelaiata, figlio del sistema a pilotis di Le Corbusier. Di che parlo? Del conosciutissimo metodo costruttivo a pilastri in calcestruzzo (che si completa-chiude con murature in mattoni).

Le eccezioni sono poche. Ad esempio, in alcuni periodi storici si è sperimentato con strutture prefabbricate, o prefabbricate miste. O, ancora prima dell’avvento della struttura intelaiata, le murature perimetrali (e non solo) erano quasi tutte portanti.
Perchè è importante saperlo? Perchè la struttura intelaiata vi permette di comprendere con facilità quali muri interni è possibile abbattere (evitando pilastri o condotti condominiali ecc.). Mentre le strutture prefabbricate e le murature portanti sono sistemi chiusi, in cui non potete modificare in modo leggero porte, ingressi, tramezzi senza coinvolgere interventi strutturali. Insomma, chiedete, quando non siete sicuri, per capire bene cosa state acquistando.

l’architettonico

LO SPAZIO

Valutare la qualità dello spazio è un po’ più complesso, e non può essere riassunto purtroppo in un articolo, nè chi non è del settore riesce facilmente a fare delle valutazioni corrette. Tuttavia due criteri di massima è possibile darli: se avete voglia di cambiare il layout interno della casa, evitate interni con eccessiva presenza di pilastri, setti e travi nel centro della casa (troppo vincolanti); prediligete piante a forma regolare con serramenti ben cadenzati (quindi non tutti distribuiti in un solo punto). In alternativa, siate sicuri che l’attuale disposizione possa andarvi bene anche in futuro.
Le finestre caratterizzano in maniera incisiva lo spazio, non solo per le qualità di esposizione già spiegate, ma per le qualità estetiche stesse del serramento (grandezza, disegno profili, tipologia eccetera); guardatele con attenzione.

DETTAGLI COSTRUTTIVI

Al “quanto mi costa” vi ho già risposto sopra, ma è sempre utile analizzare lo stato interno per capire se sarete di fronte a una ristrutturazione light o “pesante”.
Ribadisco: lo stato dell’appartamento è importante ma va considerato secondo me in coda, perchè se non oggi, un domani vi sarà la possibilità di rimediare e rifare ciò che non vi piace. Sul resto invece no, dovrete tenervelo così.

Un minimo avete già compreso che l’età dell’edificio/appartamento condiziona lo stato interno. Analizziamo adesso caso per caso:

  • struttura: durante il sopralluogo non è facilissimo comprendere se si nascondono dei cedimenti strutturali (a meno che non sia palese). A volte i solai antichi sono un po’ imbarcati ad esempio (curvati) e non sono per niente a rischio. Bisognerebbe fare dei saggi veri e propri o degli studi con un ingegnere. Sicuramente la non-presenza di crepe può rincuorare un minimo, e bisogna ignorare quelle più superficiali (larghe uno spillo) se non sono molto diffuse, perchè si tratta di crepe dell’intonaco dovute a micromovimenti; chiedete sempre parere a un professionista in caso di dubbi.
  • coibentazione: letto il paragrafo precedente, avrete capito che gli edifici più vecchi non ristrutturati hanno maggiori punti deboli nella coibentazione. Ad esempio, se vi sono degli annerimenti, muffette in corrispondenza degli angoli, al 99% siete in presenza di ponti termici, quindi avrete problemi di muffe/condense. L’infiltrazione è più difficile da valutare, e serve sempre il parere di un tecnico che sappia rintracciarne la causa. Questi micro-problemi potrebbero essere facilmente risolvibili o problemi di un certo peso: si va dal prodotto antimuffa di pochi euro, al rifacimento del tetto condominiale. Solo attraverso uno studio attento e non solo a una prima occhiata è possibile determinarlo.
  • serramenti: iniziano le analisi più facili da fare a occhio nudo. Se i serramenti sono mono-vetro, avrete sicuramente delle dispersioni, degli spiragli, spifferi; quindi discomfort termico e dispedio maggiore di energia per riscaldare/raffrescare i locali. É facile verificare, guardandolo da vicino, se è un vetrocamera oppure un vetro singolo. La loro sostituzione può incidere abbastanza, dato il costo importante per singolo serramento (dai 400 € minimo in su); in più per rispetto del disegno di prospetto non è possibile fare completamente a proprio piacimento e questo potrebbe incidere ulteriormente. Se un condominio ad es. ha tutti infissi in legno, è poco elegante e appropriato installare l’infisso in pvc bianco, ne va anche della vostra proprietà.
  • impianto elettrico: il venditore non è obbligato ad adeguarsi alla norma corrente, ma ovviamente un impianto elettrico non a norma potrebbe causare disagi (danneggiare apparecchiature, rischio incendi ecc.), infatti la maggiorparte degli elettricisti di fronte a un vecchio impianto tende a rifare tutto il possibile. In linea di massima dagli anni 90, gli impianti hanno un tipo di materiali e impostazione simile a quello attuale. Quindi se ben fatto, potete dormire sonni tranquilli. Se siamo sugli anni 70-80, e appaiono ben conservati, in ordine e con la messa a terra, possiamo azzardarci di fare una manutenzione parziale dove serve (sostituzione elementi esterni e quelli visibilmente malconci). Prima degli anni 60 troviamo le situazioni più critiche, perchè i cavi non erano nemmeno protetti dai tubi corrugati.
  • impianto idrico: rispetto all’impianto elettrico, l’impianto idrico è meno “tecnologico”, quindi può causare meno disagi anche se vecchio ma comunque in buono stato. È ovvio che l’usura esiste per tutti, e più è vecchio, più è difficile trovare pezzi di ricambio. Ad esempio in un palazzo anni ’60, bagno in perfetto stato, mi è capitato che essendosi rotto un elemento tecnico della cassetta di scarico, l’unica soluzione era sostituire completamente la cassetta del wc murata. Quindi wc, piastrelle, opere di muratura ecc.

i documenti da richiedere

La farò breve, tanto ho già trattato il tema in questo articolo, se volete approfondire meglio la questione. Solitamente le agenzie immobiliari mettono a disposizione:

  • pianta catastale (unico materiale fornito da subito)
  • visura catastale
  • APE aggiornato (attestato di prestazione energetica)

Pochi fortunati invece avranno:

  • certificazioni degli impianti
  • ultime pratiche depositate in Comune (iper-fortunati!)
  • documenti / disegni costruttivi

Le certificazioni degli impianti vanno assolutamente richieste se vendono l’immobile come stra-certificato, perchè rispondano delle loro stesse dichiarazioni; infatti non è un documento obbligatorio.
Per verificare seriamente se si è in presenza di abuso, lo strumento fondamentale è la pratica Comunale. Se non ve la consegnano, dovrete un domani verificare da voi andando in Comune o delegando a un professionista.

strumenti per stimare un immobile

Una chicca finale. Per comprendere il reale prezzo/mq nella zona – quindi non i prezzi proposti, ma a quanto effettivamente si riesce a vendere – suggerisco questi due strumenti, totalmente gratuiti:

conclusioni

Acquistare casa non è semplice, e talvolta fonte di stress; lo è stato anche per noi. Quindi fatevi forza, più siete a conoscenza dei dettagli più ovviamente acquisterete con consapevolezza e tranqullità.
Se vi sono aspetti che vi sembra non siano stati trattati, oppure ulteriori dubbi che non trovano risposta, non esitate a chiederlo con un commento!

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