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Che ci sia un intermediario come l’agenzia immobiliare, e tanto di rogito siglato dal notaio, in realtà non è una garanzia completa che tutte le carte siano a posto. Mi è successo con il 90% dei clienti e ci sono passata anche personalmente con l’acquisto della mia casa, dove ho dovuto tutelare da me la presenza o meno di eventuali abusi interni sull’immobile. Non tutti i notai e non tutte le agenzie fanno un controllo così approfondito, nemmeno quelli incaricati da noi, che avevano spergiurato che guardassero tutto.


Ma quindi cosa e dove andar a guardare? E perchè? Vi spiegherò un po’ quali sono le carte principali e utilizzerò tre casi differenti, dove delle irregolarità sono state sanate in tre modi diversi.

  1. Cosa verificare?
  2. Il sopralluogo
  3. Il Catasto
  4. Il Comune
  5. I disegni costruttivi
  6. Caso #1
  7. Caso #2
  8. Caso #3
  9. In conclusione

Cosa verificare?

Date per scontate tutte le ricerche sull’affidabilità dell’intermediario, sul venditore e le verifiche economico-legali su ipoteche e altro ad opera del notaio, analizziamo in ambito architettonico cosa va richiesto e verificato. Per capire se è tutto regolare e non siamo in presenza di abusi, si deve procedere con questi tre tipi di accertamento:

  • il sopralluogo
  • il Catasto
  • il Comune

Il sopralluogo

Che significa non solo vedere di presenza la casa – è il minimo per capire se davvero piace! – ma analizzarla in modo analitico e confrontarla con i documenti di cui vi accennerò dopo. Avere – o scattare – foto dalle più diverse angolazioni è molto utile, solo così si possono notare doppie altezze, controsoffitti, nicchie ecc. confrontandoli con i documenti che si avranno a disposizione con le ricerche effettuate.

Il Catasto

Molti pensano che il Catasto sia la unica e sola fonte di cui preoccuparsi. Non è così, in realtà è più vincolante ciò che è stato depositato in Comune – ricordiamo che il Catasto non ha valore probatorio/di legge.
Tuttavia per la facilità con cui vengono reperiti gli elaborati, per le dichiarazioni connesse alla proprietà, la rendita ecc. è lo strumento più adoperato e dal quale possiamo iniziare.

Una visura catastale, vi permetterà di capire chi è l’effettivo proprietario di un dato immobile, in che percentuale, quali sono i mq catastali dichiarati, qual è la rendita dell’immobile e come è stato classificato: laboratorio, ufficio o residenza?

Tramite la planimetria catastale, di solito subito a disposizione durante la compravendita, avrete un riscontro ufficioso con l’esistente. Il notaio verificherà che stiate comprando quanto è riportato in quella pianta, cantine e pertinenze incluse. Alcuni studi notarili non hanno la competenza tecnica di rilevare leggere differenze architettoniche che rappresenterebbero delle irregolarità, quindi consiglio sempre di farla visionare da un professionista. A volte le differenze sono anche evidenti, e dovrebbe far scattare un campanello d’allarme sul fatto che siano stati fatti lavori senza dichiararli – o aggiornare la planimetria catastale.

Un professionista architetto, su consenso firmato del proprietario, ha accesso a una banca dati catastale (chiamata SISTER), quindi se non vi fossero state già consegnate visura e planimetrie, può reperirla lui per voi.

Il Comune

Questa documentazione è depositata negli uffici Comunali, nel settore dell’Edilizia Privata, spesso chiamato S.U.E. – Sportello Unico dell’Ediliza. Questi documenti sono quelli più importanti, gli unici che possono attestare o meno la regolarità del vostro immobile. Vengono spessissimo incredibilmente ignorati, o ne vengono estrapolati solamente alcuni stralci, esempi: certificato di abitabilità o protocollo della pratica o stralcio pianta e fine là.

Per far le cose a dovere, bisogna analizzare tutto il fascicolo completo dell’ultima pratica depositata relativa all’immobile – almeno l’ultima – e guardare non solo i certificati, ma anche tutti i documenti, le schede e gli elaborati grafici (planimetrie, disegni ecc.)

Può accedere a tali atti sia il professionista sotto delega, che il privato. Le carte però non sono di immediata comprensione come una pianta catastale (e spesso molti, a dirla tutta, non comprendono bene neanche quella) e in più la normativa ha subito diverse variazioni negli anni, senza contare la differenza che intercorre da regione a regione e spesso da comune a comune. Per cui l’analisi di queste carte non è così semplice, e per essere davvero sicuri di essere a posto, sarebbe necessario che farla verificare da un professionista – da cima a fondo, e non due stralci per caso.

Spesso i precedenti proprietari consegnano tutta la documentazione che hanno in loro possesso circa recenti pratiche di ristrutturazione. Ma per esser certi che non emergano altre carte, o che i tecnici del Comune abbiano sotto mano altro, è meglio sempre fare un accesso atti per togliere ogni dubbio.

I disegni costruttivi

Alcuni fra i più fortunati riescono ad avere anche disegni costruttivi, ovvero disegni tecnici che sono stati utili solo alla realizzazione dell’immobile, alle imprese e ai tecnici coinvolti. Non costituiscono documentazione burocratica, per cui non sono protocollati in nessun ufficio.
Sono sicuramente informazioni utili, che possono arricchire la conoscenza dell’immobile evitando interventi invasivi: ad esempio indicano la presenza di canne fumarie, tubazioni, pilastri nascosti da muratura e rivestimenti, oppure ancora la presenza delle braghe condominiali da cui partire per rifare i nuovi impianti interni.
Tuttavia non sono utili come prove nel caso di regolarità/irregolarità, a meno che non siano stati depositati per X motivi presso qualche ente.
Come fare a reperirli? Vengono consegnati di solito dal costruttore, dall’architetto, dall’impresa ai nuovi proprietari o all’amministratore. Non tutti gli stabili hanno avuto questo livello di cura, quindi non è qualcosa che matematicamente viene sempre consegnato alla fine dei lavori, così come moltissimi proprietari magari li avevano ma li hanno buttati o persi.
Se amministratore, professionisti, impresa non possiedono più nulla / non sono più attivi, se neanche i vecchi proprietari hanno tali carte e non sono state depositate presso nessun ufficio, non è più possibile recuperarle.

Bene, andiamo adesso agli esempi tangibili, e come sono stati risolti i relativi casi di irregolarità.

Caso #1

Il primo caso è un appartamento acquistato tramite agenzia immobiliare del luogo. La pianta catastale non aveva irregolarità, il rogito era perfetto, i vecchi proprietari conoscevano i nuovi e avevano sempre vissuto in quell’appartamento, senza mai modificarne neanche una piastrella.

Dato che con i miei clienti faccio sempre un controllo di routine, ho comunque richiesto gli atti pregressi al Comune. Effettivamente non era mai stato fatto alcun lavoro di ristrutturazione e l’unica pratica disponibile era quella dell’intero complesso. Che riportava una ripartizione degli appartamenti nei piani completamente differente.

Generalmente questo si risolverebbe con una pratica di sanatoria e il pagamento di una tassa per l’abuso (1.000 €) per regolarizzare il tutto. Fortunatamente per i clienti, si trattava di una costruzione antecedente al 1967, anno della legge Ponte, e fuori dai centri abitati le modifiche interne non erano soggette a presentazione di pratica edilizia. Insieme quindi alla pratica per la ristrutturazione, ho consegnato una relazione che mettesse in regola senza oneri lo stato di fatto.

Caso #2

Secondo caso, una villetta monofamiliare a schiera ereditata da un parente. Erano state perse le planimetrie catastali ed erano disponibili solo i disegni del costruttore – che corrispondevano allo stato di fatto. Non vi erano particolari modifiche o cambiamenti ricordati dai proprietari, che frequentavano la casa da anni.

Come da prassi ho reperito i documenti presenti in Comune e le carte catastali. L’ultima pratica depositata in Comune era una Concessione Edilizia, con allegate diverse varianti in corso d’opera. Tuttavia nessuna rispecchiava fedelmente lo stato di fatto. Nella realtà la villetta in questione aveva diverse aperture, diverso sviluppo della scala e ripartizione degli interni.

Quello che è successo è abbastanza chiaro: il costruttore ha aggiornato i propri disegni di cantiere (che sono stati consegnati ai clienti, fedeli allo stato di fatto) ma non ha più consegnato in Comune la variante finale con gli ultimi aggiornamenti.
È stato necessario quindi procedere con una pratica di sanatoria e pagamento della sanzione di 1.000 euro, dato che la normativa che regolamenta gli interventi era già in vigore.
I disegni consegnati in mano ai clienti non erano una prova sufficiente per evitare l’abuso, ma hanno potuto decidere se rivendicare o meno i costi sostenuti alla ditta che ha commesso l’errore.

Caso #3

Il caso più semplice dei tre. Appartamento all’interno di una palazzina a schiera. Tutto in regola, vendita con tanto di rogito e pratica Comunale conforme all’esistente.
L’unica differenza risiedeva nella pianta catastale, che riportava degli errori causati senza ombra di dubbio da refusi grafici. Ho segnalato questa incongruenza nel momento stesso in cui ho aggiornato la planimetria e le schede del Catasto.

In conclusione…

Questi tre casi dimostrano che non sempre le irregolarità sono oggetto di abuso, e che la documentazione non è mai così lineare e perfetta come si crede, anche se l’abitazione non è stata toccata per anni. Come professionista, è mio compito analizzare il progetto partendo dal suo storico, comunicare ai clienti gli esiti delle ricerche e come è possibile operare. A loro l’ultima parola.

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