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Ho in cantiere un post come questo praticamente da… sempre. È la domanda più discussa, sia da chi ha già una casa, che soprattutto da chi vuole comprarla. Quindi oggi si parlerà di:

La risposta alla domanda

Facciamola fuori subito, e stiamo a spiegare dopo. La domanda è giustissima, ma è impossibile rispondervi su due piedi. È corretto porsi il problema, ma senza uno studio dietro, è impossibile prevedere in modo accurato quale sarà il costo finale della vostra ristrutturazione. La risposta più onesta che vi si possa dare a un primo sguardo è quindi un range di spesa globale, o un range di spesa al mq. A Milano ad esempio si può ipotizzare un 350 – 650 € al mq, ma anche questa stima – seppur “ampia”- secondo me è rischiosa da comunicare. Lo capirete soprattutto nell’esempio pratico in fondo all’articolo.

Spesso si chiede di visitare l’immobile e di valutare il costo per rimetterlo in sesto/cambiarlo… Ma ogni cifra data in modo specifico, senza un reale approfondimento, è in realtà un azzardo, un’ipotesi che può solo portarvi in errore. Che sia annessa pure la pianta e il desiderio di abbattere due muri, poco cambia.
Adesso vedremo perchè, e come procedere evitando di spendere più del dovuto.

la pratica più diffusa ma purtroppo non molto utile: far fare un sopralluogo e chiedere… quanto potrebbe costare?

Perchè solamente un range di spesa?

Ogni immobile e contesto, così come ogni cliente, è sempre differente e unico, e il nucleo della risposta, risiede proprio in questo enunciato.

  1. ogni persona ha le sue priorità, un certo modo di spendere e una differente idea di comfort: c’è chi preferisce investire solo in alcuni impianti, chi ne richiede di performanti, chi dà più importanza alla struttura, chi alle finiture, chi ad arredi e così via; chi vuole essere seguito in ogni passo e chi ha bisogno di meno servizi.
  2. ogni immobile è estremamente differente e ha le sue problematiche: al di là degli spazi, sempre differenti, alcuni hanno degli infissi in buone condizioni e altri no, alcuni hanno impianti a norma, altri in pessime condizioni, altri presentano danni strutturali o parti completamente da rifare; in alcuni casi è possibile preservare parti originali, in altri casi i massetti son da rifare eccetera.
  3. ogni impresa fa i suoi prezzi: in base ai propri costi di gestione personale, alla città/regione nella quale opera, agli spostamenti dovuti, ai cantieri attualmente attivi, a costi di forniture dovuti a specifici accordi commerciali e così via.

Vi sono troppe variabili in gioco, per cui la domanda somiglierebbe tanto a quella di un vostro amico che vi chiede: quanto potrebbe costare l’acquisto di una macchina? Potreste conoscerlo da una vita, e capire anche l’uso per cui vorrebbe comprarla, ma non sapreste definire quale sarà il suo prezzo finale. Vi sono costi differenti per colore di carrozzeria, tipologia di alimentazione e caratteristiche del motore, sistemi di controllo hi-tech, optional, finiture interne, qualità del design, affidabilità del brand e così via.
Come rispondereste? Dareste ovviamente un range di spesa.

Cosa succede affidandosi a una cifra indicativa?

Facciamo il caso che vi siate accontentati di una cifra economica buttata lì su due piedi da qualcuno (amico, impresa, professionista inesperto ecc.) e avete deciso di avviare degli interventi.

Questa cifra si rivelerà asettica ed estranea alla vostra situazione. Non risponderà delle modifiche che avevate in mente, del tipo di qualità richiesta, nè di problemi tecnici che non conoscevate. Quel dato economico, ipotizzato su due piedi, si rivelerà erroneo.

Nel caso peggiore, se avete iniziato i lavori, questo significherà ovviamente che avrete dei costi importanti disattesi. Nel migliore dei casi, potreste esservi spaventati inutilmente e aver fatto delle rinunce inutili, dei lavori di cui non siete soddisfatti appieno e che un domani vorrete rifare.

Come procedere allora?

Vi starete chiedendo: devo allora tentare la fortuna e indebitarmi? No.

Per l’acquisto di una nuova casaeccezion fatta per case che presentino evidenti problemi strutturali e gravi condizioni interne – valutate prima la casa in sé e per sé, non fatevi condizionare eccessivamente dai costi futuri di ristrutturazione. Mi spiego meglio: alcune persone hanno mostrato come discrimine per la scelta di una casa, l’eventuale oscillazione di tot mila euro per la ristrutturazione. E, non essendoci stato uno studio dietro, avrete già capito che non è una cifra certa per cui prendere una decisione così netta. Sicuramente le proprie capacità o volontà di spesa sono insindacabili, ma su una spesa così importante, che condizionerà il vostro stile di vita, non è quel dato incerto a far la differenza. Scegliete la casa che amate, nel quartiere che vi piace, al prezzo giusto per voi, con i mq di cui avete bisogno. Si sceglie prima il vestito e non le scarpe!

Schematizzando i passi importanti sono:

  1. Budget: acquistata la casa, o deciso di migliorare la casa in vostro possesso, suggerisco di fare dei bilanci personali e comprendere qual è il vostro budget di riferimento.
  2. Studio delle opere: per sapere il costo effettivo di una ristrutturazione, non si scappa, bisogna avere un rilievo, un progetto preliminare, computi e capitolati e preventivi di fornitori.
  3. Professionista: l’ideale per un risultato ottimale è assumere un professionista che faccia per voi quanto contenuto al punto 2 e possa nei vostri interessi guidarvi verso la soluzione migliore per quel budget disponibile, col massimo risultato estetico. Come? Come descritto in questo articolo. Perchè dovreste essere in grado altrimenti di formulare voi soluzioni tecniche e capire voci le capitolato alla perfezione. E la sorpresa disattesa è dietro l’angolo.


Il professionista potrà stilare e spiegarvi le voci dei computi, suggerirvi quali lavorazioni non stavate tenendo in considerazione, su quali è possibile risparmiare, quali soluzioni ottimizzano spazio e risorse economiche, come esaltare al meglio il vostro immobile. e permettere che sia valutato maggiormente.

È grazie a uno studio attento che potete effettivamente capire cosa potete migliorare, su misura delle vostre esigenze.

Una simulazione per comprendere meglio

Facciamo un piccolo esperimento. Ipotizziamo la ristrutturazione di un piccolo monolocale immaginario di 30 mq, e seguiamo due diverse logiche, ovvero con alto budget e basso budget (senza esasperare).

plan

Criteri per la simulazione: immobile identico in stato di fatto per entrambi i casi. Finiture vecchie non di pregio, impianti datati ma funzionanti. Le stime saranno di massima, senza prevedere un reale riscontro con le dinamiche di scontistiche, costi personali di imprese, costo della vita in base alle regioni e così via. Non sono coinvolte costruzioni e demolizioni di tramezzi, così sfatiamo pure il mito che sono due muri abbattuti a fare la differenza.

Abbiamo già impostato uno scenario più asettico del reale. Secondo il punto di vista di chi chiede quanto costi ristrutturare, perchè ipotizza un valore quasi assoluto, i due costi finali dovrebbero essere davvero simili, no? Vediamo un po’.

Basso budget

Il monolocale sarà abitato da una coppia, che desidera abitarvi in attesa del prossimo investimento per la casa dei sogni. Non credono che resteranno per tanti anni in questo appartamento.

Architettonico: entrambi decidono di lasciare invariata la disposizione attuale, e di sistemare solo quello che proprio non va. L’ingresso si lascia inalterato.

Impianti:
L’impianto elettrico è parzialmente rifatto. Allarme e aria condizionata al momento non sono importanti. I caloriferi rimangono quelli esistenti in ghisa, d’epoca. L’impianto idrico è anch’esso parzialmente rifatto; si sostituiscono i sanitari installandoli nella medesima posizione; si sostituisce la rubinetteria e il piatto doccia che rimane contenuto.
tot: c.ca 2.000 €

Infissi:
Cambiare la serratura della porta di ingresso. Le due porte interne sostituite con modelli base a battente. Gli infissi non sono molto belli, ma funzionanti tutto sommato, hanno il doppio vetro. Per qualche anno vanno bene.
tot: c.ca 900 €

Pavimentazioni e finiture:
Dato che le modifiche agli impianti sono minime, è possibile sostituire solamente lo strato di pavimentazione e rivestimento. La coppia sceglie una bella piastrella in grès semplice dall’effetto satinato per l’appartamento, e per il bagno delle piastrelle colorate, che ben calibrate secondo disegno, fanno un bel disegno contemporaneo. In cucina si sfrutta la nicchia attuale e si va contro con arredi pannellati, senza bisogno di sostituire le piastrelle (totalmente nasconste dagli arredi).
Infine un’imbiancatura finale ed eventuali piccoli ritocchi ove necessario, senza rasare.
tot: c.ca 5.000 €

Allestimento cantiere, demolizioni, Sicurezza ecc.: tot: c.ca 4.000 €

TOTALE: circa 12.000 euro

Alto budget

La padrona di casa lavora fuori città in una località turistica, e ha bisogno di un pied-à-terre nella sua città natale, in cui torna ogni tot mesi. Desidera qualcosa di bello e confortevole, anche da affittare.

Architettonico: non piace la vista del divano-letto dall’ingresso e si inverte la sua posizione con la cucina. In ingresso si prevede un controsoffitto con gola led/specchi.

Impianti:
Impianto elettrico completamente rivisto, incluso domotica. L’allarme anche se basilare, è necessario. L’aria condizionata viene installata nel punto centrale della casa. I caloriferi vengono sostituiti con modelli moderni. Bagno e cucina devono essere rifatti, sia per lo spostamento cucina sia per un grande piatto doccia in una posizione più comoda.
tot: c.ca 23.000 €

Infissi:
La porta di ingresso non è abbastanza sicura, si sostituisce. Una porta interna sarà raso muro, l’altra scorrevole a vetro. Gli infissi presentano dei piccoli difetti e piuttosto che ripararli continuamente, si sostituiscono.
tot: c.ca 13.000 €

Pavimentazioni e finiture:
Dato il completo rinnovo di impianti, è necessario procedere con il rifacimento dei massetti e dei supporti murari (come l’intonaco) che sottostanno ai rivestimenti. La proprietaria sceglie una pavimentazione in parquet piallato a mano per l’intero monolocale, inclusa zona cucina. Il bagno avrà pochi rivestimenti selezionati ma preziosi, in pietra locale. Una carta da parati decorerà la nicchia della “zona notte”. Gran parte dell’appartamento sarà imbiancato, e parte avrà delle aree colorate decorative. Ricordiamo, come da progetto architettonico, che vi sarà un controsoffitto in corridoio.
tot: c.ca 15.000 €

Allestimento cantiere, demolizioni, Sicurezza ecc.: tot: c.ca 12.000 €

TOTALE: circa 65.000 euro

In conclusione

Come vedete il divario delle due ipotesi non è mica poco! Quindi come anticipato nella parte iniziale, provo diffidenza e reputo anche lo stesso range di spesa “rischioso” da comunicare. Entrambe case sono funzionanti, abitabili, nessuna delle due è un’esasperazione. Semplicemente rispondono in maniera diversa a due clienti differenti: la prima richiederà maggiori costi di manutenzione e rinnovo negli anni a seguire (ma tanto la coppia progetta di andar via), la seconda ha già un bel risultato e un grande comfort, essendo un investimento sicuro. Questo calcolo sommario ha comunque richiesto del tempo per ipotizzarlo (non ho sparato a raffica) e rappresenta una generalizzazione, perchè le esigenze di ogni persona e le esigenze al contesto, come specificato prima, sono sempre differenti.

Per chi stesse pensando: ok, e prevedendo le medesime lavorazioni? Anche prevedendo le medesime lavorazioni, si può giungere a risultati molto differenti, perché esistono piastrelle in grès da 10 €/mq e piastrelle sempre in grès da 230 €/mq; serramenti standard in pvc bianco da 200 euro, e serramenti da oltre 2000 €; porte interne da 100 € e porte interne da 1.500 €; impianti basilari e impianti più complessi (più punti luce, punti acqua ecc.); aria condizionata a split e aria condizionata canalizzata e così via.

Spero di essere stata utile e chiara. Quando ricevo questa domanda, è davvero difficile per me rispondere… comprendo benissimo le esigenze di chi ho davanti, e non è mia intenzione né lasciare allo sbaraglio ma neanche prendere in giro. Come vedete la situazione è molto complessa, e le risposte riduttive possono avere conseguenze non piacevoli 🙂

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