Quando si parla di ristrutturazioni, molto spesso vengo chiamata in causa per la sola pratica comunale, davanti alla quale ogni intraprendente fai-da-te si arresta, per poi rendersi conto dell’ingente mole di lavoro, e chiedermi di seguire l’intero iter.
Spezzo una lancia in tal senso: non tutti conoscono, per esperienze dirette o indirette, quali siano le fasi di un progetto e di cosa si occupi effettivamente l’architetto. Molti ne riconoscono l’estro, o l’attenzione per il bello e i dettagli, ma i più si arenano nel proseguire l’elenco delle mansioni. Quindi, vediamo un po’ quali sono gli step di una ristrutturazione e di cosa mi occupo effettivamente durante i lavori, dall’inizio alla fine.
- Raccolta informazioni e verifiche
- Rilievo
- Progetto preliminare
- Progetto definitivo (ed elaborati per preventivi)
- Scelta dell’impresa e permessi edilizi
- Progetto esecutivo e Direzione Lavori
- Fine lavori
- È possibile saltare delle fasi?
Raccolta informazioni e verifiche
Una volta ricevuto l’incarico, ed effettuato un primo sopralluogo, inizia il primo step: recupero e organizzo tutte le informazioni inerenti al locale da ristrutturare. Rogito, catasto, vecchie pratiche comunali, eventuali disegni costruttivi eccetera. Non solo come base di partenza per il futuro progetto, ma soprattutto per eseguirne un controllo formale e tecnico completo, in modo da poter procedere nella più assoluta tranquillità ed escludere situazioni da regolarizzare. È purtroppo frequentissimo, anche se si è freschi di rogito o se la si abita da ventanni (per saperne di più vi ricordo questo articolo). Ignorare eventuali problemi o procedere con una nuova pratica senza regolarizzare l’esistente, comporta a tutti gli effetti un reato penale, a cui a risponderne è lo stesso proprietario. Meglio regolarizzare e non pensarci più.
Rilievo
L’operazione di rilievo consiste nel misurare gli spazi (incluse altezze, sporgenze, elementi tecnici eccetera) e restituirle graficamente tramite disegno in scala. Scatto anche delle fotografie, in modo da ri-analizzare il tutto con calma successivamente, inclusi dettagli, materiali e impianti, e le utilizzo come foto d’archivio per i lavori.
Anche in questo caso, mi è capitato che il cliente mi chiedesse di saltare a piè pari l’intera fase, magari perché aveva un rilievo personale, o fatto da un precedente architetto, o un costruttivo d’epoca e così via. Un professionista serio effettua invece il proprio rilievo, sia perché potrebbe notare dettagli che ad altri sono sfuggiti, sia perché le piante altrui potrebbero non essere aggiornate, o riportare qualche errore (e purtroppo è frequente). Il rilievo, oltre ad essere importante per il progetto e per il cantiere, è uno degli elaborati richiesti nelle pratiche e da firmare di proprio pugno.
È importante essere precisi, metodici e non improvvisare con due lunghezze di massima (e non solo verificare che “tutto torna”).
Progetto preliminare
La raccolta dati e informazioni stavolta riguarda il progetto architettonico. I clienti espongono le loro priorità, desideri e gusti, ma anche le loro necessità funzionali ed economiche. Sulla base di questo confronto, faccio una scrematura delle informazioni importanti per la fase preliminare, ed elaboro dei layout o configurazioni planimetriche che sfruttano appieno lo spazio esistente, esaltano le qualità intrinseche dei locali e rispondono alle esigenze reali del cliente finale. Il primo step è quindi definire l’impalcatura base del progetto.
Nessuna bacchetta magica e soluzione shock data all’istante: carta, penna, ragionamenti e calma. Computer per la fase finale. Queste soluzioni vengono quindi valutate di concerto con i clienti, che comunicheranno le loro idee in merito e la proposta preferita: la soluzione scelta rappresenterà quindi la strategia progettuale con la quale procedere.
Un architetto ha l’esperienza e la sensibilità per suggerirvi le soluzioni migliori dal punto di vista spaziale, ed è importante che il cliente abbia le idee chiare prima di proseguire, senza dimenticare di comunicare tutti i suoi dubbi e le sue esigenze.
Ritengo infatti che avanzare a tentoni verso la meta può far incappare in errori tecnici, risultati poco armoniosi, perdite di tempo ed economiche. Un progetto è personale come un abito su misura, e perché riesca bene è necessario metodo e chiarezza.
Progetto definitivo (ed elaborati per preventivi)
Quindi, come riassunto brevemente, il progetto preliminare rappresenta la strategia, la struttura del progetto. Nella fase definitiva inizio a entrare nel merito dei materiali, delle soluzioni tecniche, dei dettagli, dei colori, dei quantitativi. Se vi sono collaborazioni con altre figure (ingegnere strutturale ad esempio), cerco un confronto per definire insieme come intervenire. Preparo il computo metrico e di conseguenza il capitolato, un disegno di raffronto (demolizioni-costruzioni), schemi impiantistici da discutere con i clienti, schemi di posa e primi dettagli o tavole utili alla comprensione del progetto.
In accordo con lo spirito del progetto, seleziono una rosa di prodotti adatti e da proporre ai clienti (rubinetterie, sanitari, rivestimenti, porte serramenti ecc.) e ne preparo le relative liste di fornitura.
Tutto questo bel pacchetto serve non solo a definire ulteriormente il progetto, ma a chiedere un preventivo alle imprese (e no, invitarle a prendere un caffè in appartamento, chiedendo di sparare due cifre non è proprio la stessa cosa). Solo in questo modo è possibile conoscere veramente quale sarà il costo effettivo della ristrutturazione, con pochissimo margine di errore.
Una volta ricevuti i preventivi si fanno alcune valutazioni con i clienti: con quale impresa procedere? Il budget è rispettato o è necessario rivedere il progetto? In quest’ultimo caso, “l’impalcatura” del progetto preliminare è utilissimo a non perdere la bussola. È sufficiente infatti nella maggiorparte dei casi lavorare sulle voci tecniche o rivedere piccole parti di progetto, senza stravolgere la soluzione desiderata e approvata.
Scelta dell’impresa e permessi edilizi
Se il budget va rivisto, aggiorno di conseguenza il progetto con le modifiche accennate sopra. Si stabilisce insieme ai clienti quale sarà l’impresa appaltatrice e le si chiede di aggiornare il preventivo sulla nuova base.
Comincia il secondo iter burocratico. Per prima cosa, verifico che l’impresa abbia tutto in regola. Se sono previste seconde figure professionali (Sicurezza, Ingegnere strutturale ecc.) ne raccolgo i dati ed eventuali elaborati da allegare alla futura pratica edilizia e inizio la sua preparazione. Nella pratica dovrò rendere espliciti il rispetto nel progetto di tutte le normative vigenti – edilizie, urbanistiche ed igienico-sanitarie – attraverso disegni, relazioni e moduli da compilare. Tutto questo sempre a piena completa tutela del cliente, in quanto sarà co-firmatario e risponderà personalmente di quanto dichiarato insieme al progettista.
Progetto esecutivo e Direzione Lavori
Siamo quasi pronti per partire. Predispongo un contratto d’appalto con allegati i disegni aggiornati di progetto, che cliente e impresa firmeranno. Seguiranno poi ulteriori documenti, come cronoprogramma lavori, quadro costi e maestranze ecc. utili a riassumere il quadro tecnico al cliente. Bene. Stanno per iniziare i lavori, quindi il progetto dovrebbe essere terminato, no? Sbagliato.
Come credo si sarà già compreso da tutte le descrizioni, il progetto è in continua evoluzione durante TUTTE le sue fasi. A ogni lavorazione e ogni differente impresa è associata una tavola tecnica, per una corretta comunicazione all’artigiano di cosa deve essere fatto e come, fino al dettaglio: tavola delle demolizioni per le demolizioni, tavole del tracciamento per le costruzioni, tavole per ogni impianto coinvolto (e quindi idrico, elettrico, riscaldamento ecc.), controsoffitti, rivestimenti, pavimentazioni, opere di falegnameria e così via.
Preparate le tavole e dato il via al cantiere, effettuo dei sopralluoghi in diversi giorni ma specialmente all’inizio di ogni nuova lavorazione: sia per lasciare in cantiere la relativa tavola, che per spiegare personalmente il progetto e averne riscontro anche da chi la eseguirà (il confronto con gli addetti ai lavori è sempre importante, nonchè prezioso!). Per essere sicura dei risultati finali, ho scambi di mail, chiamate e incontri anche con gli altri fornitori coinvolti: vetrai, fornitori edili, serramentisti e così via.
Durante lo svolgimento dei lavori, è comunissimo dover aggiornare le stesse tavole, e talvolta apportare piccole modifiche al progetto: sono aggiornamenti non prevedibili a inizio cantiere, come impianti/vani/manufatti non percepibili senza le demolizioni, passaggi di tubazioni da gestire diversamente e così via. L’importante è tenere bene a mente il carattere del progetto, gli obiettivi dei clienti, il contesto… e utilizzare la giusta intuizione e senso estetico per gestire al meglio il nodo che si presenta.
Come mio modus operandi, ogni scelta, modifica, aggiornamento o semplice prosecuzione di cantiere, viene notificata ai clienti, che sono sempre direttamente coinvolti in tutte le fasi. Fotografie, disegni, report e l’aggiornamento di tutti i precedenti elaborati tecnici (come capitolati, computi, quadri economici eccetera) sono strumenti giornalieri che permettono di monitorare l’andamento del cantiere, di comprendere quando è possibile permettere un nuovo acconto alle imprese e di controllare tempi e budget.
Fine lavori
La fine lavori porta con sè l’aggiornamento conclusivo di tutte le tavole (As Built) e la chiusura delle relative pratiche edilizie, e quindi notifiche, pratica di Fine Lavori, eventuali varianti, Catasto eccetera. Effettuo sopralluoghi volti ad analizzare nel dettaglio le ultime finiture, e capire se sono necessari ritocchi. Si testano anche gli impianti, e si verifica se tutto funziona a pieno regime senza problemi. Se vi sono degli extra, o degli scorpori dal preventivo finale, ci si riunisce con i clienti e le imprese per gestire i conteggi e – per fortuna abbastanza raro se si procede come di dovere – fungo da supporto tecnico al cliente nel caso di contenziosi.
Dulcis in fundo, raccolgo tutte le documentazioni tecniche, gli elaborati e le pratiche di cui sopra, certificati eccetera, e consegno un bel fascicolo dell’intervento al cliente.
È possibile saltare delle fasi?
Come gran finale (ringrazio chi è arrivato pazientemente fino a questo punto), un altro evergreen fra le domande che ho ricevuto più spesso.
“Alla fine è un progetto piccolo… preliminare e definitivo possono essere fatti insieme, no?”
Ni.
- sarà sempre necessario passare dal progetto preliminare, ovvero stabilire col cliente se l’idea portante piace e va bene. Tradotto: sfido chiunque ad accontentarsi del primo progetto a scatola chiusa
- sarà sempre necessario stabilire il progetto definitivo, correggendolo in seguito alla ricezione di preventivi. Tradotto: sfido chiunque ad accettare un qualsiasi preventivo senza fiatare e chieder modifiche al progetto
- in corso d’opera sarà sempre necessario definire aspetti molto tecnici, di dettaglio e imprevisti con nuove tavole. Tradotto: sfido chiunque ad accettare che le istruzioni in cantiere vengano date a voce, e a non avanzare alcuna pretesa se gli esecutori hanno compreso male o realizzato qualcosa di differente.
- a fine lavori è importante verificare che le lavorazioni siano state effettuate a regola d’arte e non siano necessari ulteriori interventi. Tradotto: sfido chiunque a rimanere in balia dei contenziosi finali.
Le fasi sono necessariamente quelle, come per un qualsiasi piatto è necessario prima lavare le verdure, tagliarle e solo dopo cuocerle. È possibile semmai sfoltire ulteriori ingredienti, in questo caso elaborati progettuali che servono solamente al cliente per la comprensione del progetto. Tuttavia è una strada che non sento di consigliare se possibile, perchè, come architetto ho perfettamente chiaro l’effetto finale e il risultato estetico di un progetto, ma lo stesso non può dirsi per un non addetto ai lavori.